Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

El Real Decreto ley 15/2020, que ha sido publicado en el BOE el 22 de abril y entra en vigor el 23 de abril, establece medidas de apoyo al alquiler de locales de negocio, similares a las aprobadas para apoyar el alquiler de la vivienda habitual en el Real Decreto ley 11/2020.

Las medidas que entran en vigor el día 23 de abril son, entre otras, medidas que tienen por objeto reducir los coste de pymes y autónomos, a través de posibilitar el aplazamiento en el pago de la renta de locales y establecimientos comerciales y otros inmuebles que no se destinan al uso de vivienda permanente.

Lo primero que destacamos es que las medidas adoptadas en relación con el arrendamiento por el Real Decreto –ley 15/2020 (en adelante, RDL) parecen abarcar, no solo locales y establecimientos comerciales alquilados, sino todo inmueble que no se haya alquilado para satisfacer las necesidades de vivienda permanente, y arrendamientos de industria, remitiéndose el RDL al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, en especial, tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual los alquileres “de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Sin embargo, el artículo 3 del RDL establece las condiciones que deben cumplir autónomos y pymes para acogerse a las medidas e implícitamente indica que el inmueble debe estar afecto a una actividad económica, por lo que parece que de facto, solo se aplican las medidas a locales y establecimientos comerciales.

Si entramos en un análisis mas profundo el Real Decreto distingue:

PRIMERO.- Según el artículo 1º Cuando en arrendador es un "gran tenedor", es decir “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”, entendiendo por tal la persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2..
En este caso, y siendo de aplicación obligatoria, el arrendatario o inquilino podrá solicitar en el plazo de un mes contado desde el 23 de abril el aplazamiento temporal en el pago de la renta, que, como decimos, deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hubiese alcanzado un acuerdo previo entre inquilino y arrendador.
El aplazamiento  comprenderá no solo el periodo de alarma, sino todo aquel que sea necesario para, en el caso de establecimientos comerciales, recuperar una cierta normalidad, estableciéndose el máximo de 4 meses.
Las cuotas aplazadas deberán fraccionarse durante dos años y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, sin que el aplazamiento genere intereses..

SEGUNDO.- Según el artículo 2º cuando el arrendador no es ni empresa o entidad pública de vivienda ni gran tenedor el precepto deja abierto todo a un acuerdo entre las partes, ya que no habla establece que la posible solicitud de aplazamiento sea obligatoria, como en el caso anterior.
En este aso el arrendatario o inquilino podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, es decir el23 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Igualmente las partes podrán acordar libremente que la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, pueda servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En cuanto a los requisios a cumplir por el arrendatario o inquilino para poder solicitar estas moratorias o aplazamientos :

1 Si el inquilino es un autónomo:

  - Debe estar afiliado y en situación de alta a la fecha de declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), en el Régimen Especial de Trabajadores del Mar o en alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  - Debe haber suspendido su actividad como consecuencia del Real Decreto 463/2020 que declara el estado de alarma o por órdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, “se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

2 Si el inquilino es una pyme:
Primero ha de reunir, al menos, dos de las siguientes circunstancias:
 - Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
 - Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
 - Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Segundo- Al igual que los autónomos, la pyme que pretenda el aplazamiento debe haber suspendido su actividad como consecuencia del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, “se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

Podríamos resumir diciendo que lo que se pretende con estas medicas es aliviar la liquidez a corto plazo de autónomos y PYMES, NO SE TRATA DE UNA EXENCIÓN DEL PAGO DE LAS RETAS, se trata de la posibilidad se aplazarlas con los límites anteriormente detallados.